Споры о расторжении договоров аренды и выселении арендаторов
Расторжение договора аренды нежилого помещения в судебном порядке.
Юридическое оформление, помощь юриста в выселении арендатора.
Звоните по телефонам в Москве: 7 (495) 745-03-04;
Общие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон установлены пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Из данной нормы следует, что по требованию одной из сторон расторжение договора аренды нежилого помещения производится по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Под иными случаями расторжения договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя, предусмотренными ГК РФ, понимаются основания расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения имущества.
Также расторжение договора аренды нежилого помещения может иметь место, если арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы или не производит капитального ремонта имущества, если его проведение является обязанность арендатора.
Из нормы части 2 статьи 619 ГК РФ следует, что в договоре могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В результате системного анализа положений статей 450 и 619 ГК можно сделать вывод, что:
1) по требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно при любом нарушении договора арендатором, если суд признает это нарушение существенным (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом не требуется, чтобы данное нарушение было предусмотрено договором как основание расторжения договора аренды нежилого помещения. Например, суд может вынести решение о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с внесением арендной платы не в полном объеме;
2) основаниями досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя являются указанные выше нарушения арендатора, предусмотренные частью 1 статьи 619 ГК РФ. Причем независимо от того, указаны ли в договоре эти нарушения как основание расторжения договора аренды нежилого помещения;
3) арендодатель вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре как основания расторжения договора аренды нежилого помещения (часть 2 статьи 619, подпункт 2 пункта 1 статьи 450 ГК РФ). Эти основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные в договоре, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Например, в случае возникновения производственной необходимости использования самим арендодателем переданного в аренду нежилого помещения.
По любому из указанных выше оснований досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения требуется предъявление арендодателем в суд иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Причем, если основанием расторжения договора аренды нежилого помещения является нарушение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения в случае неисполнения обязанности по устранению допущенного нарушения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Предупреждение об устранении допущенного нарушения и предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения могут быть включены в один документ. При этом необходимо в этом документе установить срок, разумно необходимый для устранения допущенного нарушения, и отдельно срок для рассмотрения арендатором предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения, течение которого начинается после истечения срока на устранение нарушения. Подача иска до истечения указанных сроков (при отсутствии ответа) будет являться основанием для оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Если в предложении о расторжении договора аренды нежилого помещения срок его рассмотрения не указан, то будет действовать правило пункта 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование о расторжении договора аренды нежилого помещения может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Помимо расторжения договора аренды нежилого помещения по решению суда законодатель допускает возможность расторжения договора аренды нежилого помещения во внесудебном порядке. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом обращение в суд не требуется.
В договоре аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены любые основания отказа арендодателя от исполнения договора, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Направление арендодателем арендатору письменного уведомления об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным договором, влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом необходимо обратить внимание, чтобы и в договоре, и в уведомлении был указан именно "отказ от исполнения договора" или "односторонний отказ от исполнения договора" как основание для расторжения договора аренды нежилого помещения. Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель имеет право на расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, то это означает, что расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только по решению суда. Во внесудебном порядке расторжение договора аренды нежилого помещения происходит только в случае предусмотренного договором "отказа от исполнения договора".
Расторжение договора аренды нежилого помещения является основанием для выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения. При этом если основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения послужило существенное нарушение арендатором договора, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. В случае отказа от добровольного освобождения помещений, выселение производится в принудительном порядке по решению суда. Отказ от добровольного освобождения помещений в свою очередь является основанием для взыскания убытков.
